Квартира в новостройке: знакомимся с правилами регистрации права собственности
НедвижимостьЧтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке, ее покупателю приходится ждать не только завершения строительства дома, но и оформления множества документов. Порой на это уходит не один год…
К сожалению, механизм приобретения квартир в новостройках в нашей стране пока не отлажен. Отдать необходимое количество денег продавцу и начать спокойно жить в новой квартире в кратчайшие сроки, пожалуй, еще никому не удавалось. Прежде чем стать полноправным собственником квадратных метров, приходится преодолеть ряд испытаний.
Одно из них – регистрация права собственности на недвижимое имущество. По закону эта процедура должна произойти в течение 30 дней с момента предоставления в регистрирующий орган необходимых документов. В суровой действительности нередко «бесправные» собственники годами ждут заветного свидетельства.
Познакомиться с правилами регистрации права собственности на квартиру в новостройке нам помогла сотрудник одного из агентств недвижимости Липецка Наталья Агеева. Наталья также рассказала о «подводных камнях» и нюансах этого непростого дела.
- Начнем с того, что занимается регистрацией и непосредственно осуществляет процедуру регистрации права собственности Федеральная регистрационная служба (ФРС). Вкратце процесс регистрации прав на новостройку выглядит следующим образом.
По окончании строительства компания-застройщик сдает дом госкомиссии, которая должна принять этот объект. После чего к делу подключается Бюро технической инвентаризации (БТИ), утверждающее поэтажные планы дома и экспликации к ним. Затем документы подаются в ФРС, где сначала они проходят правовую экспертизу, на основании которой выдается свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в Единый государственный реестр вносятся соответствующие записи. Именно этот день считается датой государственной регистрации прав на квартиру (дом).
Перечень ваших основных документов:
-
поэтажный план и экспликация квартиры из БТИ;
-
заявление о регистрации права собственности;
-
оплаченная квитанция об оплате государственной пошлины (500 руб.)
-
паспорт;
-
договор со строительной компанией;
-
акт приёма-передачи квартиры;
-
если регистрацией занимается представитель компании, то необходимо снабдить его нотариально заверенной доверенностью.
Все документы должны иметь копии, лучше сделать несколько. От регистраторов также необходимо взять расписку, в том, что они получили от вас или от вашего представителя документы.
- Отнеситесь к внешнему виду этих документов предельно внимательно. Согласно ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание, не будут приняты ФРС.
Почему сроки затягиваются?
Как разъяснила нам Наталья Агеева, сроки формирования такого комплекта документов зависят от того, как быстро и в срок исполнят свои обязательства обе стороны.
Задержки возникают по нескольким причинам. Во-первых, зачастую в процессе строительства жилого многоквартирного дома участвует большое количество юридических и физических лиц. Это застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также дольщики, привлекаемые для частичного финансирования строительства. После того как дом построен и принят государственной комиссией, необходимо перевести его на баланс обслуживающей организации (ДЕЗа или управляющей компании). Для этого подписывается договор между заказчиком строительства, подрядчиком, инвестором и эксплуатирующей организацией. Далее по итогам обмеров БТИ производится окончательный расчет между всеми участниками строительства и определяется, кому какая доля квартир переходит. Подписываются протокол поквартирного распределения долей и акт реализации инвестиционного контракта.
В итоге, чем больше участников, тем больше бумаг необходимо собрать, а это отнимает довольно много времени. Тем более, когда переплетаются интересы нескольких участников, общего согласия сторон достичь непросто.
Документы участников должны подтверждать полномочия всех юридических лиц и их органов управления (уставы, свидетельства, протоколы об избрании руководителей, копии доверенностей на право подписания договоров) и физических лиц, участвующих в инвестиционном процессе (копии паспортов, доверенности, согласия супругов. Отсутствие либо ненадлежащая форма бумаги (истечение срока ее действия, ошибки в тексте) затягивают процедуру, так как требуется переоформление документов.
Если у государственного регистратора есть какие-то сомнения или претензии к документам, то возможно процедуру приостановить – на срок не более чем на 1 месяц, до устранения всех недоразумений. Процесс может быть остановлен и одной из сторон сделки, тогда госрегистрация «тормозится» на срок не более 3 месяцев.
Процесс регистрации могут тормозить и сугубо внешние факторы: иногда затягивается процесс приема дома, в котором комиссия находит все новые и новые недочеты, да и БТИ часто не слишком торопится придти на помощь. В общем, на практике многое, как обычно, зависит от отношений застройщиков с представителями муниципальной власти.
Как пояснила Наталья, заниматься оформлением права собственности на недвижимость может и продавец, и покупатель. Изначально это прописано в договоре.
- Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Конечно, очень удобно, если за вас все сделает представитель компании, и в один прекрасный день вручит вам красивый документ о собственности на новую квартиру. Однако, как показывает практика, если права оформляются «скопом», то есть сразу нескольким покупателям, приходится ждать, когда все жители сподобятся предоставить необходимые документы представителю. А это может затянуться на неопределенное время...
Впрочем, для инвестора задержка с регистрацией права собственности не так критична, как для покупателей жилья. Будущие хозяева могут заселиться в построенный дом и жить фактически в своей квартире, но прописаться в ней не имеют права до получения свидетельства о собственности. Разменивать незарегистрированную недвижимость или закладывать ее (например, для получения кредита в банке) также никак не получится.
Правда, у жильцов есть возможность обратиться в суд с иском о регистрации по месту жительства, и, как показывает все та же практика, случаи принятия решений в пользу истца были, и неоднократно.
- И последнее. Если вы уже приобрели квартиру в новостройке и решили ее регистрировать сами, то самый лучший и безболезненный вариант - обратиться в агентство за юридической консультацией. Но я все же советую - к риэлторской фирме, которая поможет избежать вам как бумажной волокиты, так и выявить незаметные непрофессиональному глазу нарушения при проверке правоустанавливающих документов строительной компании. Поверьте, лишняя трата денег на услуги специалистов с лихвой окупится надежностью и избежанием долгой нервотрепки. Это гарант надежного приобретения жилья на долгие годы.
Последние новости
24.06.2025

19.05.2025

25.04.2025

18.04.2025

10.04.2025

28.03.2025

27.03.2025

24.03.2025

18.03.2025

12.03.2025

12.03.2025

10.03.2025

06.02.2025

28.01.2025

17.01.2025

12.11.2024

16.10.2024

16.09.2024

10.09.2024

06.09.2024

15.08.2024

27.06.2025

27.06.2025
