Ольга Холманских: «Цены за метры площади продолжат расти»

Как определяется стоимость квартиры, какое жилье предпочитают орловцы, и о том, что ждет орловский рынок недвижимости, рассказала заместитель директора агентства недвижимости «Жилсервис» Ольга Холманских.

Себестоимость
- Говоря о стоимости недвижимости, эксперты разделяют понятия строительной и инвестиционной стоимости. Первая включает стоимость основных стройматериалов, строительно-монтажных работ, землеотвода, инженерного оборудования и благоустройства участка, а также тарифов на перевозки. Что касается инвестиционной стоимости квадратного метра - помимо собственно строительства есть множество других расходов: приобретение на торгах строительной площадки, подключение к коммуникациям, получение исходно-разрешительной документации. Все это составляет рыночную стоимость недвижимости. Получается - стоимость квадратного метра равна сумме всех затрат на строительство плюс прибыль, которую планирует получить застройщик.

Индивидуальные характеристики квартиры
- Дополнительно на стоимость жилищной площади влияют многие факторы. Цена зависит и от типа строения: кирпич, монолит или панель. Панельное домостроение традиционно остается самым дешевым. Специалисты особенно отмечают местоположение дома. Сюда входит район, инфраструктура, экология, транспортное обеспечение. Остальные факторы включают в себя этаж, площадь квартиры, ширина лоджии (балкона), наличие отделки (черновая/чистовая), наличие стационарного телефона, возможность перепланировки, высота потолков... И многое другое. Можно добавить к реальным условиям и «мистический момент» - когда рядом стоят два практически одинаковых дома, но один почему-то люди считают лучше другого, что тоже повлияет в итоге на стоимость квартиры.

Перекупщики
- Кроме того, прежде чем дойти до конечного покупателя жилье в новостройке может проходить через руки многочисленных посредников. Вкладывать деньги в квартиры гораздо выгоднее, чем хранить их в банке. А скупать квартиры, для того чтобы впоследствии продать их по более выгодной цене – хороший бизнес. Это характерно для рынка жилья в мегаполисах, в Орле такие движения единичны.

Правят спрос и предложение
- Но, прежде всего, рост или падение цены диктует основной закон рынка – соответствие спроса и предложения. При ажиотажном спросе на жилье, который намного превышает предложение, цены растут. Но если спрос полностью удовлетворяется строителями, то и цены стабильны, даже возможно незначительное снижение. Развивается рынок ипотечного кредитования. Называют много плюсов и минусов, но люди пользуются ипотекой для улучшения своих жилищных условий. Поэтому многие банки расширяют «продуктовую линейку», сознательно во многом берут на себя повышенные кредитные риски. Ипотечный кризис в США сказался и на рынке ипотеки в России – банкам пришлось пересмотреть собственные кредитные портфели, но все же следует ожидать улучшения климата.

Город Орел
- В Орле картина на рынке жилья в принципе схожа с другими регионами России. Тенденции, которые присущи рынку Москвы, например, не обходят наш город стороной, только начинают работать с некоторым опозданием. Цены за квадратный метр растут. Можно привести несколько потолочных цифр, то есть очень усредненных - сравнить несколько реальных квартир, не учитывая индивидуальные характеристики каждой - но картину они хорошо проиллюстрируют. Долевое участие в строительстве жилых домов: Советский район, двухкомнатная квартира, каркас январь 2007 года – около 1600 тысяч рублей, ноябрь 2007 года – 1800. Железнодорожный район, двухкомнатная квартира, кирпич январь этого года – 1700 тысяч рублей, ноябрь - 1900. На рынке вторичного жилья: Заводской район, двухкомнатная квартира, кирпич, январь 2007 года – 1000 тысяч рублей, ноябрь – 1100. Еще раз повторюсь, это «очень средние» цены и соответствия, без учета всех индивидуальных характеристик квартир, и не очень масштабная выборка для сравнения, но направление ясно. За июль, август, сентябрь в среднем по городу один метр двухкомнатной квартиры в кирпичном доме стоил 25882, в крупнопанельном и крупноблочном доме – 19 тысяч 209 рублей.

- В Орле сейчас активней развивается рынок первичного жилья. «Первичка» тянет за собой цены на вторичное жилье. Более востребованы однокомнатные квартиры. Больший спрос на жилье, так скажем, эконом класса, но есть и продается элитное жилье. Активизировалось коттеджное строительство. Желающих улучшить свои жилищные условия гораздо больше, чем квартир предлагаемых на рынке. Цены за метры площади продолжат расти, пока на рынке спрос превышает предложение — о каком снижении цен можно говорить? Но и резких скачков вверх, я думаю, не будет. И как одно из подкреплений - грядущий год выборный, кому нужны бури на рынке недвижимости. Снижение цен за метры также не будет.